Hace tres meses analizamos en este blog los datos del primer trimestre de 2026, que ya mostraban un repunte preocupante en las ejecuciones hipotecarias. Los datos del segundo trimestre, publicados esta semana por el Instituto Nacional de Estadística, son peores de lo que muchos esperaban: las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales han alcanzado su nivel más alto en más de nueve años, concretamente desde el primer trimestre de 2017, cuando España todavía gestionaba el colapso hipotecario de la crisis financiera.
El número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se situó en 3.703 en el segundo trimestre del año, cifra un 10,3% superior a la del trimestre anterior y un 27,5% por encima de la del mismo trimestre de 2025. No es un repunte marginal: es el mayor incremento interanual registrado desde que empezamos a seguir esta estadística en este blog, y su magnitud obliga a tomarse los datos con mucha más seriedad que hace unos meses.
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Los datos del segundo trimestre, en detalle
En el segundo trimestre se iniciaron 7.141 ejecuciones hipotecarias en total, un 8,3% más en tasa trimestral y un 12,2% más en la comparativa anual. De ellas, 6.864 afectaron a fincas urbanas y 277 a fincas rústicas. Las ejecuciones hipotecarias sobre fincas urbanas se incrementaron un 9,4% en el trimestre y subieron un 14,1% en comparación con el segundo trimestre de 2025. Dentro de las fincas urbanas, 4.869 ejecuciones correspondieron a viviendas, un 8,3% más que en el trimestre anterior y un 20,9% más que en el segundo trimestre de 2025.
Del conjunto de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas registradas en el segundo trimestre, un total de 4.574, el 91,7%, afectaron a viviendas usadas, con un avance anual del 23,3% y un 11% en tasa trimestral. El dato de la vivienda usada es especialmente significativo porque es donde se concentra el parque de hipotecas antiguas, muchas de ellas firmadas en los años de la burbuja y con condiciones que hoy resultan muy gravosas para las familias afectadas.
Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas de personas físicas se situaron en 4.358, cifra un 10,2% superior a la del trimestre anterior y un 23,6% por encima de la del segundo trimestre del año pasado. Es el dato que mejor refleja el impacto real sobre las familias, y el que más ha llamado la atención de los analistas.
Qué ha cambiado respecto al primer trimestre
Cuando analizamos los datos del primer trimestre en junio, señalamos que el ritmo de crecimiento era preocupante pero que las cifras absolutas todavía se mantenían muy por debajo de los máximos de la crisis de 2008-2012. Ese análisis sigue siendo válido en términos históricos, pero los datos del segundo trimestre añaden dos elementos nuevos que obligan a matizarlo.
El primero es la aceleración del ritmo de crecimiento. En el primer trimestre, el aumento interanual de las ejecuciones sobre viviendas habituales fue del 38,1%. En el segundo trimestre, ese porcentaje ha bajado al 27,5%, pero la cifra absoluta es mayor —3.703 frente a 3.328— porque partimos de una base más alta. La tendencia no solo no se ha frenado: se ha consolidado en un nivel más alto.
El segundo es el hito estadístico: por primera vez desde el primer trimestre de 2017, las ejecuciones sobre viviendas habituales superan las 3.700 en un solo trimestre. No es un pico puntual —es el segundo trimestre consecutivo por encima de ese nivel. Lo que en el primer trimestre podía interpretarse como una anomalía estadística empieza a parecerse a una tendencia estructural.
Por qué sigue subiendo cuando los tipos empiezan a bajar
Una de las preguntas que más se hacen los analistas ante estos datos es por qué las ejecuciones hipotecarias siguen subiendo cuando el Banco Central Europeo ha iniciado un ciclo de bajada de tipos. La respuesta tiene varias capas.
La primera es el efecto retardo. Las ejecuciones hipotecarias que se inscriben en el Registro de la Propiedad hoy son el resultado de impagos que empezaron hace meses o años. El ciclo de subidas del BCE entre 2022 y 2024 disparó las cuotas de las hipotecas variables, pero el impacto de esas subidas sobre las familias más vulnerables tarda tiempo en trasladarse a un procedimiento de ejecución judicial. Estamos viendo ahora las consecuencias de lo que pasó hace uno o dos años, no las de lo que está pasando hoy.
La segunda es que el euríbor, aunque bajando desde el máximo del 4,2% de septiembre de 2023, sigue siendo muy superior al nivel de antes de la crisis inflacionaria. Quienes firmaron hipotecas variables con el euríbor en negativo en 2020 o 2021 tienen cuotas que hoy son entre 300 y 500 euros más altas que hace cuatro años, y esa presión acumulada no desaparece con las primeras bajadas del BCE.
La tercera es la concentración de hipotecas antiguas. Como señalamos en el análisis del primer trimestre, una parte muy significativa de las ejecuciones en curso corresponde a hipotecas firmadas entre 2005 y 2008, en plena burbuja. Son préstamos que llevan casi veinte años activos, con capital pendiente elevado y condiciones que en muchos casos nunca se adaptaron a la realidad económica de las familias que los suscribieron.
El papel del peritaje en un proceso de ejecución hipotecaria: lo que hemos aprendido
A lo largo de los últimos meses hemos analizado en este blog cómo funciona un proceso de ejecución hipotecaria y qué papel juega el peritaje independiente en cada fase. Los datos del segundo trimestre refuerzan la urgencia de ese análisis: con 3.703 familias iniciando el camino hacia la pérdida de su vivienda habitual entre abril y junio, la información sobre sus derechos y sus opciones de defensa es más necesaria que nunca.
Resumimos aquí los puntos más importantes:
- La tasación inicial de la hipoteca determina las condiciones de la subasta. El valor de tasación que figura en la escritura hipotecaria es la referencia para fijar el tipo mínimo en la subasta judicial. Si ese valor no se corresponde con el valor real actual del inmueble —algo muy frecuente en hipotecas firmadas hace quince o veinte años, en un mercado completamente distinto—, el ejecutado puede verse perjudicado por una adjudicación a un precio injustamente bajo.
- Un peritaje independiente actualizado puede cambiar el resultado de la subasta. Una tasación pericial del inmueble realizada al momento actual, elaborada por un profesional acreditado, puede ser presentada en el procedimiento para acreditar que el valor real del bien es superior al tipo de subasta, protegiendo así al ejecutado de una adjudicación por debajo del valor de mercado.
- La negociación con el banco se refuerza con una tasación independiente. Antes de que el procedimiento llegue a la subasta, existe la posibilidad de negociar una dación en pago, una refinanciación o una reestructuración de la deuda. En esa negociación, conocer el valor real del inmueble —no solo la valoración del banco— es la información más valiosa que puede tener el propietario.
- El Código de Buenas Prácticas y la moratoria hipotecaria ofrecen protección adicional. Los propietarios en situación de vulnerabilidad tienen acceso a mecanismos de protección que el banco está obligado a ofrecer antes de iniciar o continuar un procedimiento de ejecución. Pero ejercer esos derechos requiere conocerlos, y en muchos casos requiere también acreditar técnicamente la situación del inmueble.
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