El mercado hipotecario español ha vivido una transformación silenciosa pero radical en los últimos tres años: la hipoteca a tipo variable, que durante décadas fue la opción mayoritaria, ha cedido su dominio de forma definitiva a la hipoteca a tipo fijo. Según los datos de los principales brókeres hipotecarios, el 87,81% de las hipotecas firmadas en 2026 han sido a tipo fijo, frente al 9,82% de las mixtas y apenas un 0,20% de las variables. En julio y agosto, con el euríbor superando el 3%, ese porcentaje ha llegado a alcanzar el 92% de las nuevas firmas.
Las estadísticas oficiales del INE confirman la tendencia: el 62,9% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo fijo en abril de 2026, con un tipo de interés medio del 2,86%, una proporción que se ha mantenido entre el 60% y el 64% desde comienzos de año. El euríbor superó el 3% por primera vez desde septiembre de 2024, y los compradores prefieren pagar una prima por la seguridad antes que exponerse a la volatilidad del índice.
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Un cambio de mentalidad estructural, no coyuntural
Lo que los datos de 2026 confirman no es una respuesta puntual a la subida del euríbor, sino un cambio de mentalidad que lleva años consolidándose. En 2019, apenas el 40% de las hipotecas se firmaba a tipo fijo. En 2022, ese porcentaje superó el 70% por primera vez. En 2025 era del 80,21%. Y en 2026 se acerca al 90%.
Este giro refleja una lección bien aprendida tras la experiencia de los años anteriores: quienes firmaron hipotecas variables entre 2020 y 2022, con el euríbor en negativo, vieron cómo sus cuotas se disparaban entre 200 y 400 euros mensuales cuando el BCE subió los tipos. Esa experiencia ha generado una aversión al riesgo variable que difícilmente se revertirá a corto plazo.
El perfil de la hipoteca fija en 2026
Las hipotecas fijas se firman sobre viviendas de un valor medio de 242.000 euros, a un plazo medio de 27 años. Por provincias, Madrid concentra el 29% de las hipotecas fijas y Barcelona el 19%, sumando entre ambas casi la mitad del total nacional.
El fenómeno de las subrogaciones añade otra dimensión: el 11% de las operaciones gestionadas por los grandes brókeres corresponde a subrogaciones, y el 63,79% de ellas son clientes que abandonan una hipoteca variable o mixta para pasarse a una fija. No solo los nuevos compradores eligen el tipo fijo: quienes ya tienen una hipoteca variable están aprovechando la coyuntura actual para convertirla.
Por qué la tasación inicial es más crítica que nunca con una hipoteca fija
El dominio del tipo fijo tiene una implicación que muchos compradores no consideran en el momento de la firma: cuando se firma una hipoteca a tipo fijo a 25 o 30 años, la tasación inicial determina de forma prácticamente definitiva las condiciones del préstamo. En una hipoteca variable hay revisiones periódicas. En una fija no hay revisión: la cuota del primer día es la que se pagará durante 25 o 30 años.
Esto convierte la tasación inicial en el documento más importante de toda la operación hipotecaria:
- Para el comprador: el banco financia habitualmente el 80% del valor de tasación. Si la tasación es inferior al precio de compra, el comprador tendrá que aportar más capital propio. Una tasación independiente previa permite conocer de antemano si el precio que se está pagando está justificado o si el banco pondrá trabas a la financiación.
- Para el vendedor: en un mercado con precios en máximos históricos, la tasación hipotecaria es el filtro que determina si una operación puede cerrarse con financiación. Conocer el valor de tasación del inmueble antes de ponerlo a la venta evita sorpresas en el momento del cierre.
- Para quien subroga o refinancia: el proceso de subrogación de una hipoteca variable a una fija requiere una nueva tasación. El valor resultante determinará las nuevas condiciones del préstamo y si la subrogación resulta conveniente.
La tasación del banco no siempre refleja el valor real del mercado
Un aspecto que muchos compradores desconocen es que la tasación hipotecaria del banco no es necesariamente la más favorable ni la más precisa. Las tasadoras vinculadas a las entidades financieras aplican criterios de prudencia que en ocasiones llevan a valoraciones por debajo del precio real de mercado.
Cuando eso ocurre, el comprador se enfrenta a una brecha entre el precio de compra y el valor de tasación que obliga a aportar más capital propio y que en algunos casos hace inviable la operación. Disponer de una tasación independiente previa, elaborada por un perito acreditado sin vinculación con la entidad financiera, permite negociar desde una posición más informada y, si es necesario, impugnar una tasación que no refleje el valor real del inmueble.
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