Recuperar una vivienda alquilada no termina el día en que la comisión judicial devuelve las llaves. Para muchos propietarios, ese es el momento en que empieza la segunda parte del problema: entrar en un inmueble que ha estado ocupado durante uno o dos años de procedimiento, comprobar en qué estado se encuentra y decidir cómo reclamar lo que se les debe. Es la idea que recoge esta semana un artículo de opinión en Expansión bajo un título elocuente: la solución llega, pero demasiado tarde.
Y llega tarde por una razón sencilla: el tiempo juega en contra del propietario en dos frentes a la vez. Mientras el procedimiento avanza, la deuda de rentas crece y el inmueble se deteriora. Cuando por fin se recupera la posesión, hay que probar cuánto valía lo que se ha perdido, y eso exige pruebas técnicas que, si no se han preparado a tiempo, resultan difíciles de reconstruir.
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Cuánto se tarda realmente en recuperar una vivienda
Según los datos del Consejo General del Poder Judicial correspondientes al primer trimestre de 2025, el plazo medio para recuperar una vivienda arrendada se sitúa entre 12 y 18 meses, y en los juzgados más saturados supera los 15 meses. En ese mismo trimestre se registraron 5.644 lanzamientos por impago de alquiler, más del 80% de los desahucios ejecutados.
A ese plazo hay que sumar los trámites previos. Desde la entrada en vigor del Título I de la Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, el 3 de abril de 2025, antes de presentar la demanda hay que acreditar un intento de solución extrajudicial (mediación, conciliación, oferta vinculante o negociación directa). Sin esa acreditación, la demanda puede ser inadmitida. Según la Junta de Jueces de Barcelona, un simple requerimiento de pago no basta. Ese paso previo puede añadir entre dos y cuatro meses al calendario.
El procedimiento, paso a paso
El recorrido habitual de un desahucio por impago es el siguiente:
- Intento previo de solución extrajudicial, debidamente documentado.
- Demanda, con abogado y procurador, acompañada del contrato, el título de propiedad y, si el propietario es particular, el certificado negativo de gran tenedor del Registro de la Propiedad.
- Requerimiento al inquilino, que dispone de diez días hábiles para pagar, desalojar u oponerse.
- Decreto o vista: si el inquilino no responde, un decreto fija la fecha del lanzamiento sin necesidad de juicio; si se opone, se celebra vista y el juez dispone de cinco días hábiles para dictar sentencia.
- Lanzamiento, en el que la comisión judicial restituye la posesión al propietario.
Además, si los servicios sociales emiten un informe de vulnerabilidad favorable al inquilino, el lanzamiento puede suspenderse temporalmente aunque ya exista sentencia. Es un factor de incertidumbre que alarga todavía más el proceso y que el propietario no controla.
Un marco legal cambiante
La normativa de protección frente a los desahucios ha vivido un ir y venir constante. En febrero de 2026, según informó El Debate, el Congreso rechazó la prórroga del llamado escudo social, que habría ampliado la suspensión de desahucios de personas vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2026. Con su caída, los propietarios con sentencia firme pueden ejecutar los lanzamientos, aunque se estima que unos 60.000 procedimientos paralizados podrían reactivarse a la vez, lo que presiona a unos juzgados ya saturados.
Conviene además tener presente que las normas de vivienda han seguido cambiando en las últimas semanas, y que los plazos y requisitos concretos deben consultarse siempre con un abogado antes de iniciar cualquier actuación.
Lo que ocurre después del lanzamiento
Tras recuperar la posesión, el propietario suele iniciar una reclamación por las rentas adeudadas y por los daños causados en el inmueble, que pueden tramitarse conjuntamente o por separado. Y también puede reclamar una compensación por las rentas dejadas de percibir durante la ocupación sin título, que se calcula tomando como referencia el valor medio del alquiler en la zona; si la renta real era inferior, se utiliza esa cifra, y se tienen en cuenta los gastos asumidos.
Aquí es donde la prueba técnica marca la diferencia. Una reclamación de daños sin un informe pericial que los describa, los valore y los relacione con el periodo de ocupación es una reclamación débil. Y una reclamación de rentas sin una tasación que fije cuál era la renta de mercado de ese inmueble en ese momento deja al juez sin un criterio objetivo.
Cómo ayuda el peritaje al propietario
- Informe del estado del inmueble al recuperar la posesión. Documenta con fotografías, mediciones y descripción técnica los desperfectos existentes, distinguiendo el desgaste normal por el uso del deterioro que corresponde reclamar.
- Valoración económica de los daños. Traduce los desperfectos a un coste de reparación ajustado a precios reales, que es la cifra sobre la que se construye la reclamación.
- Tasación de la renta de mercado. Fija cuánto habría podido obtener el propietario por el alquiler del inmueble durante el periodo de ocupación, lo que sirve de base para reclamar la compensación por las rentas dejadas de percibir.
- Informe previo para contrastar el estado inicial. Cuando se alquila, un informe o inventario con fotografías del estado de la vivienda al entregar las llaves permite comparar después. Un caso reciente de la Audiencia de Barcelona, que analizamos en este blog, mostró precisamente el peso que tiene ese inventario fotográfico en un pleito entre propietario e inquilino.
Prevenir es más barato que reclamar
La lección práctica es que la prueba hay que prepararla antes de que haga falta. Quien alquila una vivienda debería dejar documentado su estado inicial, y quien se enfrenta a un impago prolongado debería pensar desde el primer día en cómo acreditará después el daño y la renta perdida. Esperar al lanzamiento para empezar a reunir pruebas es hacerlo tarde.
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