El debate sobre la constitucionalidad de la Ley por el Derecho a la Vivienda ha quedado zanjado esta semana de forma definitiva. El Tribunal Constitucional ha desestimado el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por la Xunta de Galicia contra la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Se trata de la octava sentencia dictada por el TC en relación con esta norma, por lo que aplica la doctrina que contienen las anteriores y analiza las cuestiones todavía no tratadas. Con este fallo, todos los recursos presentados por comunidades autónomas gobernadas por el PP han sido rechazados, y la ley queda plenamente avalada por el máximo intérprete de la Constitución.
Para quienes siguen el mercado inmobiliario, la noticia tiene una implicación clara: la Ley de Vivienda de 2023 no va a desaparecer. Las herramientas que establece —la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, los límites al precio del alquiler para grandes tenedores, las especificidades en los procedimientos de desahucio— son ya derecho vigente y firme, y las comunidades autónomas que todavía no las han desplegado tendrán cada vez menos argumentos para no hacerlo.
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Qué confirma el Tribunal Constitucional
El TC declara que el artículo 11.2, que atribuye a las administraciones territoriales la declaración del incumplimiento de los deberes asociados a la propiedad de la vivienda, se encuentra amparado por la competencia estatal para establecer las condiciones básicas que garanticen la igualdad de los ciudadanos en el ejercicio del derecho a la vivienda.
También desestima la impugnación del artículo 19.2, que permite a la administración territorial competente concretar la definición de gran tenedor. El tribunal considera que esta posibilidad no limita el desarrollo de las políticas autonómicas de vivienda y constituye un ejercicio legítimo de la competencia estatal. La sentencia rechaza asimismo que sean inconstitucionales otras previsiones de la ley por establecer un tratamiento diferenciado para los grandes tenedores, introducir determinadas limitaciones al derecho a la propiedad privada o establecer particularidades en determinados procedimientos judiciales.
Dicho en términos prácticos: el TC confirma que el Estado puede limitar el precio del alquiler, puede definir quién es un gran tenedor y puede establecer procedimientos de desahucio con garantías reforzadas para los inquilinos vulnerables. Todas estas medidas son constitucionales.
Qué es la Ley de Vivienda de 2023 y qué cambia para los propietarios
La Ley 12/2023, conocida popularmente como Ley de Vivienda, es la primera ley estatal de vivienda aprobada en España desde la Constitución de 1978. Sus medidas más relevantes para propietarios e inversores son las siguientes:
- Zonas de mercado residencial tensionado: las comunidades autónomas pueden declarar zonas tensionadas cuando el precio del alquiler o la carga hipotecaria supera el 30% de los ingresos medios de los hogares, o cuando el precio ha subido más de tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años. En las zonas declaradas tensionadas, el precio del alquiler queda limitado por un índice de referencia estatal.
- Limitación del precio del alquiler para grandes tenedores: los propietarios con más de cinco inmuebles en zonas tensionadas —la definición de gran tenedor que cada comunidad puede concretar— no pueden superar el índice de referencia de precios al firmar nuevos contratos o renovar los existentes.
- Prórroga extraordinaria: los inquilinos en zonas tensionadas en situación de vulnerabilidad pueden solicitar una prórroga extraordinaria de hasta tres años más allá del plazo contractual.
- Modificaciones en los desahucios: la ley introduce obligaciones de comunicación con los servicios sociales antes de ejecutar un desahucio sobre personas vulnerables, y amplía los plazos de suspensión del lanzamiento en determinados supuestos.
- Vivienda protegida: la ley establece que al menos el 30% de las nuevas promociones en suelo urbanizable deberá destinarse a vivienda protegida, porcentaje que sube al 40% en zonas tensionadas.
El impacto en Cataluña: la comunidad más activa en la aplicación de la ley
Cataluña es la comunidad autónoma que más ha avanzado en la aplicación de la Ley de Vivienda de 2023. La Generalitat fue la primera en declarar zonas de mercado residencial tensionado —inicialmente 140 municipios, ampliados después a 271 y ahora a 302— y ha sido también la más activa en el desarrollo del índice de referencia de precios del alquiler.
El aval del Constitucional a la ley refuerza la posición de la Generalitat en su política de regulación del alquiler y cierra la puerta a cualquier impugnación que pudiera cuestionar las bases legales de las zonas tensionadas catalanas. Para los propietarios con inmuebles en alquiler en Cataluña, esto significa que el marco regulatorio actual no solo no va a relajarse, sino que puede seguir desarrollándose en los próximos años.
Qué implica todo esto para el valor de los inmuebles
La consolidación definitiva de la Ley de Vivienda tiene un impacto directo sobre el valor de los inmuebles en alquiler, especialmente en las zonas declaradas tensionadas. Un inmueble cuya renta está limitada por el índice de referencia tiene una rentabilidad por alquiler menor que uno sin esa limitación, y esa diferencia de rentabilidad se traduce directamente en el valor de capitalización del activo.
Este impacto es especialmente relevante en varias situaciones:
- Compraventa de inmuebles en alquiler: quien compra un piso con inquilino en zona tensionada adquiere un activo cuya rentabilidad futura está limitada por la regulación. Una tasación que no tenga en cuenta ese impacto sobrevalora el activo.
- Herencias con inmuebles arrendados: la base imponible del Impuesto de Sucesiones debe reflejar el valor real del inmueble, que en el caso de un piso arrendado en zona tensionada incluye el descuento derivado de la limitación de la renta.
- Divorcios y separaciones: el reparto de un inmueble arrendado en zona tensionada requiere una valoración que incorpore el impacto de la regulación sobre el valor de capitalización del activo.
- Decisiones de inversión: con la ley plenamente avalada por el Constitucional, cualquier análisis de rentabilidad de inmuebles en alquiler en zonas tensionadas debe incorporar como dato permanente la limitación del precio del alquiler, no como riesgo regulatorio sino como realidad jurídica consolidada.
Casi cincuenta años valorando inmuebles en el mercado catalán
En Taxaciones e Ingeniería Ordeix llevamos casi cincuenta años realizando tasaciones inmobiliarias y peritajes judiciales en Barcelona y su área metropolitana. El impacto de la regulación del alquiler sobre el valor de los inmuebles es uno de los factores que incorporamos en nuestros informes de tasación, porque refleja la realidad jurídica y económica del activo en el momento actual.
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