La mayoría de los contratos de arrendamiento terminan con una simple entrega de llaves. Ese momento, aparentemente rutinario, es sin embargo el origen de buena parte de los litigios que llegan a los juzgados españoles: desperfectos, muebles desaparecidos, electrodomésticos averiados, suministros pendientes, retención de fianza. La Audiencia Provincial de Barcelona acaba de recordar, con varias sentencias recientes, cuáles son las pruebas que deciden estos pleitos y qué errores convierten una reclamación razonable en un fracaso judicial.
La lección es clara y vale tanto para propietarios como para inquilinos: sin documentación técnica sólida desde el primer día, ganar en los tribunales es muy difícil. Y la pieza central de esa documentación es el inventario fotográfico del estado del inmueble al inicio y al final del contrato.
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El caso del propietario que perdió casi 10.000 euros en muebles
Una de las sentencias más citadas recientemente es la de la Audiencia Provincial de Barcelona que falló a favor de unos inquilinos que se habían llevado todos los muebles de la vivienda al finalizar el contrato. El propietario reclamaba cerca de 10.000 euros por la supuesta desaparición del mobiliario. El tribunal le dio la razón a los inquilinos por una razón de peso: el contrato de arrendamiento no incluía ningún inventario. (Fuente: Economist & Jurist)
Sin un documento firmado que detallara qué objetos formaban parte del alquiler y en qué estado se encontraban, la Audiencia concluyó que el propietario no podía acreditar qué bienes había entregado al inicio del arrendamiento. Las fotografías y el informe pericial que presentó el casero fueron descartados por el tribunal al haber sido elaborados después del conflicto, no al inicio del contrato, por lo que no acreditaban de forma objetiva qué había en la vivienda cuando comenzó el alquiler.
Fotografías tardías, presupuestos mal fundamentados y pruebas que no convencen al tribunal
En otro procedimiento resuelto también por la Audiencia de Barcelona (Sentencia sobre mascotas y desgaste natural, Audiencia Provincial de Barcelona), los propietarios reclamaban daños atribuidos al uso indebido de la vivienda y a la presencia de mascotas. El juzgado de primera instancia desestimó la reclamación y ordenó devolver la fianza íntegra. La Audiencia confirmó el fallo por varias razones que conviene conocer:
- Las fotografías presentadas por los propietarios fueron tomadas mes y medio después de la entrega de la vivienda, mientras que los inquilinos aportaron imágenes del mismo día de la entrega en las que el inmueble aparecía limpio y sin daños visibles. El tribunal no pudo determinar si los desperfectos habían sido causados por los inquilinos o por el desgaste natural del tiempo transcurrido entre la entrega y las fotos.
- Las imágenes de los propietarios estaban en blanco y negro y con escasa nitidez, lo que las hacía inútiles como prueba técnica.
- Los presupuestos de reparación estaban mal fundamentados: en el relativo a la pintura, el profesional ofrecía dos opciones de precio distintas y ambas cantidades habían sido sumadas en la reclamación, lo que evidenciaba una reclamación poco rigurosa que el tribunal no aceptó.
La sentencia de febrero de 2026: una guía práctica sobre qué pruebas necesitas
La más reciente y completa de estas resoluciones es la Sentencia nº 39/2026, de 2 de febrero (Roj: SAP B 375/2026; ECLI:ES:APB:2026:375), dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona. El litigio reunía prácticamente todos los conflictos habituales al final de un arrendamiento: el propietario reclamaba rentas impagadas, suministros pendientes y una importante indemnización por desperfectos. La inquilina, por su parte, alegaba que la vivienda ya estaba en mal estado cuando entró, que había realizado mejoras para hacerla habitable y que muchos muebles y electrodomésticos ya estaban deteriorados. Además, formuló una reconvención para reclamar el importe de reparaciones que decía haber sufragado.
La resolución de la Audiencia funciona, según los expertos que la han analizado, como una auténtica guía práctica sobre las pruebas que conviene conservar y los errores que pueden hacer fracasar una reclamación. Los criterios que aplica el tribunal son los mismos que se repiten en litigios arrendaticios en toda España:
- El inventario firmado al inicio del contrato es la prueba reina. Sin él, es casi imposible acreditar qué había en la vivienda y en qué estado estaba cuando entró el inquilino. Mencionar genéricamente que la vivienda se alquila amueblada no basta para poder reclamar después por muebles desaparecidos o deteriorados.
- Las fotografías deben estar fechadas y firmadas por ambas partes. Las imágenes tomadas unilateralmente después del conflicto tienen muy poco valor probatorio porque no acreditan el estado inicial del inmueble.
- El aviso formal de los desperfectos durante el arrendamiento es determinante. Si el propietario no comunicó por escrito al inquilino la existencia de un daño en el momento en que lo detectó, le resultará muy difícil atribuírselo al finalizar el contrato.
- Los presupuestos de reparación deben ser precisos, detallados y emitidos por profesionales acreditados. Presupuestos genéricos o con partidas confusas son fácilmente descartados por el tribunal.
Cuándo un informe pericial marca la diferencia
La Audiencia de Barcelona ha dejado claro en estas sentencias que un informe pericial elaborado después del conflicto tiene un valor probatorio limitado si no existe documentación previa que acredite el estado inicial del inmueble. Pero esto no significa que el peritaje sea inútil en los litigios arrendaticios: significa que debe usarse correctamente y en el momento adecuado.
Un informe pericial sobre el estado de un inmueble tiene máximo valor cuando se elabora en el momento de la entrega de llaves, tanto al inicio como al final del arrendamiento. Un perito que documenta el estado del inmueble en ese momento —con fotografías de alta calidad, descripción técnica de cada elemento, valoración de los desperfectos existentes y estimación del coste de reparación— proporciona una prueba que el tribunal puede valorar con plena garantía, porque refleja la realidad en el momento exacto del conflicto.
En los casos donde el litigio ya se ha iniciado sin esa documentación previa, el peritaje sigue siendo relevante para: cuantificar los daños actuales y su coste de reparación, analizar la causalidad entre el uso del inquilino y los desperfectos existentes, distinguir el desgaste normal por el paso del tiempo de los daños imputables al arrendatario, y elaborar un informe técnico que el abogado pueda utilizar como prueba pericial en el procedimiento.
Lo que debe hacer todo propietario antes de alquilar su vivienda
Las sentencias de la Audiencia de Barcelona apuntan en la misma dirección. Estas son las medidas que reducen drásticamente el riesgo de perder un litigio arrendaticio por falta de pruebas:
- Elaborar un inventario detallado de todos los muebles, electrodomésticos y elementos de la vivienda, con su estado, marca y modelo cuando sea relevante, firmado por ambas partes antes de la entrega de llaves.
- Realizar un reportaje fotográfico exhaustivo de todas las estancias, con imágenes de alta resolución, fechadas y firmadas por ambas partes.
- Comunicar por escrito cualquier desperfecto o incidencia durante el arrendamiento, guardando copia de esa comunicación.
- Repetir el proceso fotográfico e inventarial el día de la devolución de llaves, en presencia del inquilino.
- Ante daños de cierta entidad, encargar un informe pericial en el momento de la entrega, antes de que se realice cualquier reparación.
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