El Gobierno ha dado una orden clara a la Sareb, el conocido como banco malo creado en 2012 para absorber los activos toxicos de las cajas rescatadas: vaciar las 3.000 viviendas que tiene ocupadas ilegalmente y traspasar cerca de 40.000 inmuebles a Casa 47, la nueva Entidad Estatal de Vivienda y Suelo. Las plataformas Aliseda-Anticipa y Servihabitat, adjudicatarias del ultimo contrato de gestion de Sareb, seran las encargadas de ejecutar la operacion, con instrucciones de priorizar acuerdos extrajudiciales para evitar procesos en los tribunales, donde los desalojos pueden prolongarse durante varios anos.
La razon de fondo es tanto social como financiera. La Sareb arrastra una deuda de 27.500 millones de euros y unas perdidas acumuladas de 12.766 millones, que desde 2022 computan en el deficit publico. El Gobierno necesita cerrar esta sangria antes de la liquidacion formal de la sociedad, prevista para noviembre de 2027, y las viviendas ocupadas son uno de los principales obstaculos para lograrlo: no pueden cederse a Casa 47 hasta que los ocupantes sean desalojados y los inmuebles rehabilitados.
Necessita un peritatge o taxació?
El nostre equip l'atendrà sense compromís. Més de 30 anys d'experiència en peritatge i taxació a Barcelona.
Cataluna concentra un tercio de las viviendas ocupadas de Sareb
De las 3.141 viviendas que Sareb tiene ocupadas ilegalmente en toda Espana, 1.047 se encuentran en Cataluna, segun datos obtenidos a traves de una solicitud de transparencia. Es con diferencia la comunidad con mayor concentracion, muy por encima de Andalucia (491), Castilla-La Mancha (387) y la Comunidad Valenciana (379). La mayoria se encuentran en areas metropolitanas, donde la presion residencial y la conflictividad asociada a la ocupacion son mayores.
Este dato tiene una implicacion directa para el area metropolitana de Barcelona: buena parte de las viviendas que Sareb necesita recuperar estan en la region. Los servicers han reconocido que el mercado mayorista aplica descuentos del 65% al 70% sobre el valor teorico de una vivienda libre cuando esta ocupada ilegalmente, lo que da una idea del impacto economico real de cada inmueble en esta situacion.
El deterioro del inmueble: el problema que no se ve hasta que se entra
Uno de los aspectos menos visibles del problema de la ocupacion ilegal es el impacto que tiene sobre el estado de conservacion de los inmuebles. Una vivienda que lleva meses o anos ocupada de forma irregular suele presentar un deterioro que va mucho mas alla del desgaste normal: instalaciones manipuladas o inutilizadas, danos estructurales, elementos sustraidos, humedades acumuladas por falta de mantenimiento, o desperfectos en zonas comunes que afectan a todo el edificio.
Cuantificar ese deterioro con precision es imprescindible para tomar cualquier decision razonada sobre el inmueble, ya sea para negociar un acuerdo de desalojo, para calcular el coste de rehabilitacion, para reclamar danos al ocupante en un procedimiento judicial, o para fijar el precio de una eventual venta o cesion.
Un informe pericial especializado en valoracion de inmuebles con ocupacion ilegal debe contemplar elementos que van mas alla de una tasacion estandar:
- Valoracion del inmueble libre de ocupacion: el valor que tendria el inmueble si estuviera desocupado y en condiciones normales de mercado, que sirve como referencia para calcular el descuento derivado de la situacion de ocupacion.
- Valoracion en su estado actual: teniendo en cuenta la ocupacion ilegal, el estado de conservacion real y el coste estimado de rehabilitacion necesaria para que el inmueble pueda ser habitado o comercializado.
- Informe de danos y desperfectos: documentacion fotografica y tecnica de todos los danos existentes, con estimacion del coste de reparacion, utilizable como prueba en un procedimiento judicial de reclamacion.
- Valoracion para subasta o cesion: si el inmueble va a ser objeto de adjudicacion o cesion a una administracion publica, el informe pericial establece el valor de referencia que debe servir de base.
La via extrajudicial y el papel de la tasacion en la negociacion
Las instrucciones que el Gobierno ha dado a los gestores de Sareb son claras: priorizar acuerdos extrajudiciales. Un procedimiento judicial de desalojo puede prolongarse entre tres y diez anos en casos complejos. En la negociacion extrajudicial, la tasacion independiente del inmueble tiene un valor estrategico claro: permite conocer con exactitud cuanto vale realmente la propiedad, cual es el coste real de recuperarla por via judicial frente al coste de llegar a un acuerdo, y que margen existe para ofrecer compensaciones que hagan viable el acuerdo sin renunciar a los derechos del propietario.
Para los particulares que se enfrentan a una situacion de ocupacion ilegal en su propia vivienda, disponer de un informe pericial actualizado sobre el estado y el valor del inmueble es el primer paso para tener una posicion solida, tanto en la negociacion como en el eventual procedimiento judicial.
Casi cincuenta anos valorando inmuebles en situaciones complejas
En Taxaciones e Ingenieria Ordeix llevamos casi cincuenta anos realizando tasaciones y peritajes judiciales en Barcelona y su area metropolitana, incluyendo valoraciones de inmuebles en situaciones especiales: ocupacion ilegal, deterioro por abandono, disputas entre copropietarios, procedimientos de ejecucion hipotecaria y litigios por danos y desperfectos.
Si necesita una valoracion pericial de un inmueble con ocupacion ilegal, ya sea para negociar un acuerdo de desalojo, para reclamar danos en un procedimiento judicial o para conocer el valor real de su propiedad, contacte con nuestro equipo. Le atendemos sin compromiso.