La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha vuelto a poner sobre la mesa una de las propuestas más llamativas para atacar la crisis de vivienda: considerar urbanizable todo el suelo que no esté sujeto a una protección específica. La idea forma parte de un extenso estudio sobre la transformación del suelo para vivienda y busca acortar unos plazos que, según el propio informe, pueden alargarse durante años entre la compra de un terreno y la entrega de las viviendas.
Es una propuesta, no una norma, y aún falta mucho para que llegue a ser ley, si es que llega. Pero merece la pena analizarla desde un ángulo que apenas se está tratando: qué cambiaría para quien tiene, compra, vende o le expropian un terreno. Porque en valoración de suelo, la clasificación urbanística y la situación real del terreno lo cambian todo.
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Qué propone exactamente la CNMC
Según se ha publicado, el estudio plantea abandonar un modelo rígido de clasificación y usos del suelo y pasar a una planificación con criterios menos detallados, de modo que un mismo espacio pueda adaptarse a distintas necesidades residenciales. Junto a ello propone medidas administrativas para agilizar la construcción:
- Considerar urbanizable todo el suelo sin protección específica, ampliando los terrenos aptos para construir.
- Extender las declaraciones responsables en lugar de licencias previas, cuando sea posible, de modo que se pueda empezar sin esperar siempre una autorización.
- Ventanilla única digital para informes sectoriales y posibilidad de subsanar defectos formales, evitando la llamada nulidad en cascada.
El diagnóstico de partida es conocido: según las reclamaciones del sector que recoge el informe, las licencias se retrasan en la mayoría de los casos entre 12 y 18 meses, y hay procedimientos de planeamiento que en algunos casos duran más de una década. Falta, además, consenso político: la reforma de la ley del suelo se ha intentado hasta en cuatro ocasiones en los últimos años sin éxito, la última en septiembre, cuando el Gobierno la retiró de un decreto con otras medidas de vivienda.
Por qué importa para la valoración de un terreno
La normativa estatal de suelo, el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, rige las valoraciones cuando sirven para fijar un justiprecio en una expropiación, un precio en una venta o sustitución forzosa, o una indemnización por responsabilidad patrimonial de la Administración (art. 34). Y distingue criterios muy distintos según la situación del suelo:
- Suelo rural (art. 36): se valora a partir de la renta potencial del uso permitido por la legislación aplicable, descontando los costes de explotación y sumando las subvenciones estables. Puede corregirse al alza por factores de localización, siempre que se justifiquen. Las construcciones se valoran por coste de reposición.
- Suelo urbanizado (art. 37): cuando es suelo sin edificar, se le atribuye la edificabilidad y el uso que le corresponden y se valora con el método residual estático, descontando después los deberes y cargas pendientes.
La diferencia de valor entre una situación y otra puede ser enorme, y de ahí que cualquier cambio en la clasificación del suelo despierte tanto interés. Pero hay un matiz importante que no debe perderse: la ley distingue entre la clasificación urbanística de un terreno y su situación básica (rural o urbanizado), que depende de su transformación efectiva. Considerar urbanizable un suelo en el planeamiento no equivale, por sí solo, a que se valore como suelo urbanizado. Los efectos reales sobre el justiprecio dependerían de cómo se redactara una eventual reforma y de cómo la interpretaran después los tribunales.
Qué podría cambiar si la propuesta prospera
Sin entrar en especulaciones, hay varios escenarios que propietarios, inversores y administraciones deberían tener en el radar:
- Más terrenos con opciones de desarrollo. Los suelos hoy sin protección tendrían más posibilidades de incorporarse al desarrollo urbano, con el consiguiente impacto en su valor de mercado y en las expectativas de sus dueños.
- Más peso de la prueba pericial. Con menos criterios cerrados de planeamiento, la discusión sobre qué edificabilidad, uso y situación corresponde a un terreno puede trasladarse a los informes de valoración y, después, a los tribunales.
- Posibles conflictos en expropiaciones. Si el valor de un suelo depende de su situación y de su aprovechamiento potencial, el justiprecio de un terreno afectado por una infraestructura podría discutirse con más intensidad.
- Indemnizaciones por cambios de planeamiento. La ley ya prevé indemnizar cuando un cambio en usos o edificabilidad impide la facultad de participar en una nueva urbanización, en determinados supuestos y con condiciones (art. 38). Un nuevo modelo urbanístico podría abrir nuevos debates en este terreno.
Lo que no cambia: el valor se refiere a una fecha
En una expropiación, la valoración se refiere al momento de inicio del expediente de justiprecio individualizado (art. 34), y no incluye las plusvalías que genere el propio proyecto que motiva la expropiación. Por eso importa tanto documentar bien la situación del terreno, sus usos y su edificabilidad en la fecha de referencia. Si te interesa el procedimiento, lo explicamos en nuestros artículos sobre expropiación forzosa y justiprecio y sobre la hoja de aprecio y sus plazos.
Qué debería hacer ahora un propietario de suelo
Mientras la propuesta no sea ley, no hay nada que cambie de la noche a la mañana. Pero conviene prepararse:
- Conocer la situación urbanística real de tus terrenos: clasificación, calificación, usos y edificabilidad vigentes, y su situación básica.
- Documentar el estado actual: superficie, linderos, accesos, servicios, edificaciones existentes y su legalidad.
- Disponer de una valoración actualizada realizada con criterios técnicos, que sirva de referencia ante una compraventa, una herencia, una aportación a una sociedad o una expropiación.
- Seguir de cerca los cambios normativos, porque la ley de suelo y los decretos de vivienda se están modificando con frecuencia.
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