El mercado inmobiliario español lleva cinco meses seguidos enviando la misma señal: las compraventas de vivienda bajan, y lo hacen con intensidad creciente. Según los datos provisionales publicados por el Colegio de Registradores, en mayo de 2026 se registraron 61.140 transacciones de vivienda, un 7,6% menos que en el mismo mes del año anterior. Es el quinto mes consecutivo de caídas, y la corrección de mayo es más profunda que la de abril, cuando el descenso rondó el 6%.
En términos globales, durante mayo se registraron 119.000 compraventas de todo tipo de inmuebles, un 4,9% menos que en mayo de 2025. Las hipotecas sobre vivienda también dieron un giro significativo: se constituyeron 42.200 préstamos, un 0,5% menos interanual. Es la primera caída en veintitrés meses, lo que rompe una larga racha de incrementos consecutivos y añade una señal de alerta sobre la capacidad real de la demanda para seguir financiando compras a los precios actuales.
Un enfriamiento desigual según el territorio
El freno no afecta igual a todas las comunidades autónomas. Andalucía fue la única que resistió en positivo, con un incremento del 4,3% en las compraventas de vivienda, impulsada por la demanda turística y la inversión extranjera. Canarias también aguantó en el total de compraventas de inmuebles, con un crecimiento del 3,1%.
En el otro extremo, los descensos más pronunciados en vivienda se concentraron en Melilla (-31%), Cantabria (-26,2%), Baleares (-21,4%) y Murcia (-19,8%). Cataluña y Madrid, que junto con Andalucía y la Comunidad Valenciana superaron las 10.000 compraventas totales en mayo, también registraron caídas, aunque más moderadas que las de las regiones más afectadas.
Precios al alza, compras a la baja: la paradoja del mercado actual
Lo que hace especialmente relevante este dato es el contexto en el que se produce. Las caídas en las transacciones no están ocurriendo en un mercado de precios a la baja, sino exactamente al contrario: los precios de los inmuebles residenciales no han dejado de subir, y el sector reconoce que los costes se han incrementado a un ritmo que ya no se corresponde con la capacidad de la demanda para endeudarse.
Es la paradoja clásica del agotamiento de ciclo: los precios siguen subiendo porque el stock disponible es escaso y la demanda acumulada sigue siendo alta, pero el número de transacciones cae porque cada vez menos familias pueden permitirse comprar a esos precios con los tipos de interés actuales. El resultado es un mercado tensionado, con menos operaciones pero precios que no ceden.
La primera caída de las hipotecas sobre vivienda en 23 meses refuerza esta lectura. El crédito hipotecario total subió un 2,1%, lo que indica que el mercado de financiación sigue activo para otros usos, pero la demanda de hipotecas para comprar casa empieza a mostrar síntomas de agotamiento ante el nivel de precios y el euríbor, que cerró mayo de 2026 en el 2,804%, su punto más alto en veinte meses.
Qué significa este escenario para quien quiere comprar o vender
Cinco meses consecutivos de caídas en las compraventas no es una anécdota estadística: es una tendencia que cambia las condiciones en las que se negocian las operaciones inmobiliarias. Para quien quiere vender, el menor número de compradores activos en el mercado significa que el precio de salida tiene que estar muy bien calibrado. Una vivienda sobrevalorada en un mercado con menos demanda activa tarda mucho más en venderse, y el paso del tiempo suele acabar forzando una rebaja.
Para quien quiere comprar, el enfriamiento de las transacciones abre un margen de negociación que no existía hace un año, cuando el mercado absorbía prácticamente cualquier precio de salida en pocas semanas. Pero ese margen solo puede aprovecharse si se sabe exactamente cuánto vale realmente el inmueble que se quiere adquirir, y no solo el precio que pide el vendedor.
En ambos casos, una tasación independiente realizada por un perito acreditado es el punto de partida para tomar una decisión bien fundamentada. El valor de mercado de un inmueble en el momento actual, con un mercado que acumula cinco meses de corrección, puede ser significativamente distinto al de hace un año, y esa diferencia puede tener un impacto muy relevante sobre el resultado final de la operación.
Un cambio de ciclo que conviene seguir de cerca
La pregunta que muchos propietarios e inversores se hacen es si estamos ante una pausa temporal o ante el inicio de una corrección más estructural. Los expertos apuntan en direcciones distintas, aunque hay un consenso básico: el ritmo de caídas actual no es comparable a la debacle de 2008, cuando las transacciones se desplomaron más de un 40% en un solo año.
Lo que sí parece claro es que el ciclo de fuerte expansión pospandémica, que llevó las compraventas a máximos históricos en 2022, ha terminado. La segunda mitad de 2026 será clave para confirmar si la corrección se estabiliza o si la caída se acentúa, algo que dependerá en buena medida de la evolución de los tipos de interés y de si el euríbor retoma la senda bajista que marcó el BCE como escenario central para este año.
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