Las ejecuciones hipotecarias suben un 36% en España: por qué el peritaje es clave en estos procesos
Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística confirman una tendencia que lleva varios trimestres acelerándose: las ejecuciones hipotecarias vuelven a subir con fuerza en España. Según el INE, en el primer trimestre de 2026 se inscribieron 6.602 certificaciones por ejecuciones hipotecarias, un 20,1% más que en el mismo periodo del año anterior. El repunte es aún más pronunciado entre personas físicas, donde el incremento alcanza el 35,8%, y se dispara hasta el 38,1% cuando hablamos de vivienda habitual.
En cifras absolutas, esto se traduce en 3.328 ejecuciones sobre viviendas habituales entre enero y marzo, 923 más que un año antes. Es el dato más alto registrado en un primer trimestre desde 2022. Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana concentran cerca de dos tercios del total a nivel estatal, con 1.226, 906 y 657 ejecuciones sobre vivienda respectivamente.
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Una tendencia que se acelera, aunque lejos del pico de 2012
Conviene poner estas cifras en perspectiva. En el peor momento de la crisis financiera, en 2012, se registraron 75.375 ejecuciones hipotecarias en todo el año, y en 2011 fueron 64.770. El ritmo actual, de unas 26.000 anuales si se mantiene la tendencia del primer trimestre, representa menos de un tercio de aquel máximo histórico. No estamos, por tanto, ante una repetición de la crisis de 2008.
Lo que sí preocupa es la dirección del movimiento: llevamos cinco años consecutivos de subida desde el mínimo de 2021, cuando se registraron unas 16.000 ejecuciones, y el ritmo de crecimiento se acelera trimestre a trimestre en lugar de estabilizarse. Esa aceleración sostenida es la que convierte un dato puntual en una tendencia estructural que merece atención.
El peso de las hipotecas de la burbuja inmobiliaria
Un dato especialmente revelador de este informe es que el 44,3% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas este trimestre corresponden a hipotecas firmadas entre 2005 y 2008, en plena burbuja inmobiliaria. Son préstamos de tipo variable, contratados en un contexto económico y normativo radicalmente distinto al actual, sobre viviendas cuyo valor de mercado en aquel momento poco tiene que ver con el de hoy.
Estas hipotecas llevan casi veinte años amortizándose, lo que significa que muchas familias han ido reduciendo el capital pendiente con el tiempo, pero también que han atravesado varios ciclos de subidas y bajadas del euríbor. La situación actual no ayuda: el indicador ha encadenado tres meses consecutivos de subidas y cerró mayo de 2026 en el 2,804%, su nivel más alto en los últimos veinte meses, más de 0,7 puntos por encima del dato de hace un año. Para una economía doméstica que ya viene soportando años de inflación y encarecimiento de suministros y alimentos, una subida sostenida de la cuota hipotecaria puede ser el factor que precipita el impago.
El papel del peritaje en un proceso de ejecución hipotecaria
Cuando una ejecución hipotecaria llega a los tribunales, la valoración del inmueble no es un trámite secundario: es una pieza central del procedimiento, con consecuencias económicas muy concretas para todas las partes implicadas. El valor de tasación que figura en la escritura de constitución de la hipoteca determina el tipo de subasta, y de él depende directamente cuánto recupera la entidad acreedora y qué margen le queda al deudor sobre el resto de la deuda una vez adjudicado el inmueble.
En procesos iniciados sobre hipotecas de hace quince o veinte años, como ocurre con buena parte de las vinculadas a la burbuja, el valor de tasación original puede estar completamente desconectado de la realidad actual del mercado inmobiliario. Una vivienda tasada en 2006, en el punto más alto del ciclo expansivo, puede tener hoy un valor de mercado muy distinto, tanto al alza como a la baja según la zona. Aquí es donde un peritaje independiente y actualizado adquiere un peso decisivo, tanto para quien defiende los intereses del deudor como para quien actúa en representación de la parte acreedora.
- Revisión de la tasación inicial: comprobar si el valor que figura en la escritura sigue siendo representativo del estado, la ubicación y las condiciones actuales del inmueble, o si responde a un mercado que ya no existe.
- Tasación actualizada para la subasta: un informe pericial reciente, técnicamente fundamentado y con respaldo documental sólido, puede ser determinante para evitar adjudicaciones muy por debajo del valor real del bien, lo que afecta directamente a la deuda remanente del ejecutado.
- Defensa frente a cláusulas abusivas: en procesos donde se discute la validez de determinadas cláusulas hipotecarias, una valoración pericial sólida y bien documentada refuerza cualquier estrategia procesal, tanto de la parte ejecutada como de la ejecutante.
- Informes para mediación y negociación: antes de llegar a la vía judicial, una tasación independiente facilita acuerdos de refinanciación, quitas o daciones en pago más equilibrados para ambas partes, evitando litigios largos y costosos.
- Peritaje de daños y estado del inmueble: en viviendas que llevan años en proceso judicial o que han quedado deshabitadas, el estado de conservación puede haberse deteriorado de forma relevante, un factor que un perito debe documentar con rigor para que la valoración final sea justa.
Qué hacer si su vivienda está en proceso de ejecución
Si se encuentra en esta situación, el primer paso es no esperar a que el procedimiento avance por sí solo. Una valoración pericial independiente, realizada por un profesional acreditado, le permite conocer con precisión la posición real en la que se encuentra: el valor actual de su vivienda frente al de la deuda pendiente, y las opciones reales que esto abre a la hora de negociar con la entidad financiera o de defender sus intereses ante el juzgado.
Es habitual que quien atraviesa un proceso de ejecución hipotecaria se sienta en desventaja frente a la entidad acreedora, que suele disponer de sus propios servicios de tasación. Contar con un peritaje independiente equilibra esa relación y aporta un criterio técnico objetivo que el juzgado puede valorar con el mismo peso que cualquier otra prueba documental aportada al procedimiento.
En Taxacions i Enginyeria Ordeix llevamos casi cincuenta años realizando tasaciones y peritajes judiciales en Barcelona y su área metropolitana. Si necesita una valoración independiente de su vivienda ante un proceso de ejecución hipotecaria, o asesoramiento pericial para su abogado en un litigio de este tipo, póngase en contacto con nuestro equipo. Le atenderemos sin compromiso y le explicaremos con claridad qué opciones tiene a su disposición.