Heredar un piso que está alquilado y querer venderlo cuanto antes es una situación más habitual de lo que parece. El heredero no vive en la ciudad, no quiere ser casero y tiene un inquilino con contrato en vigor. La duda aparece enseguida: ¿puedo vender sin esperar a que termine el alquiler?, ¿a quién debo avisar y con cuánta antelación?, ¿qué pasa si me equivoco?
El consultorio de vivienda de El País, con un abogado de Legálitas, ha respondido esta semana a un lector que se encuentra exactamente en ese caso. La consulta es de un piso en Madrid, pero las reglas que explica son de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y del Código Civil, es decir, estatales, así que valen igual para un piso en Barcelona. Aquí las resumimos y añadimos lo que casi nunca se menciona: por qué conviene tasar el inmueble antes de comunicar el precio al inquilino.
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Qué ley se aplica al contrato
El contrato del caso se firmó el 30 de julio de 2019, con una duración de cinco años más tres de prórroga, de modo que termina el 30 de julio de 2027. Según el abogado, se rige por la LAU en la redacción vigente en la fecha de firma. Es un detalle importante: los alquileres se han ido modificando con los años y lo que vale para un contrato firmado hoy puede no valer para uno de hace siete años. Lo primero, por tanto, es mirar cuándo se firmó el contrato y qué dice.
Primera pregunta: ¿el inquilino renunció a su derecho de adquisición preferente?
El derecho de adquisición preferente es la facultad del inquilino de comprar la vivienda, en las mismas condiciones, si el propietario decide venderla. El contrato puede incluir una cláusula de renuncia a ese derecho, y de ella depende todo lo demás:
- Si el inquilino renunció. El propietario solo está obligado a comunicarle su intención de vender con una antelación mínima de 30 días respecto a la fecha prevista para formalizar la compraventa, como establecía el artículo 25 de la LAU en la redacción vigente cuando se firmó el contrato.
- Si no renunció y se vende antes de que acabe el contrato o sus prórrogas. El inquilino tiene derecho de adquisición preferente. El propietario debe comunicarle de forma fehaciente que quiere vender, indicando el precio y las demás condiciones esenciales de la operación. Desde esa notificación, el inquilino dispone de 30 días para ejercer su derecho y comprar la vivienda en las mismas condiciones ofrecidas a terceros.
Qué pasa si se hace mal: el derecho de retracto
Aquí está el riesgo. Si no se hizo la notificación exigida, si fue incompleta o si finalmente la venta se hace por un precio inferior o en condiciones más favorables que las comunicadas al inquilino, este puede ejercer el derecho de retracto del artículo 1.518 del Código Civil. Es decir, puede quedarse con la vivienda pagando al comprador el precio que este abonó, los gastos de la compraventa y, en su caso, los gastos necesarios y útiles realizados sobre el inmueble.
El plazo para ejercer el retracto es de 30 días naturales, contados desde el día siguiente a aquel en que el comprador notifique de forma fehaciente al inquilino las condiciones esenciales de la venta, entregándole copia de la escritura o del documento en que se haya formalizado.
Además, para inscribir en el Registro de la Propiedad la venta de una vivienda arrendada, hay que acreditar que se han hecho las notificaciones legalmente exigidas y que cumplen todos los requisitos. Sin ellas, la venta puede no acceder al Registro.
La alternativa: esperar al fin del contrato
Si el propietario decide esperar a que el arrendamiento se extinga por completo, la venta puede hacerse sin estas limitaciones. En ese caso, basta con que el vendedor declare en la escritura pública que la vivienda está libre de arrendatarios, con las responsabilidades que implica cualquier declaración en un documento público.
Dónde entra la tasación: el precio que comunicas es el precio que te ata
Aquí está lo que más se pasa por alto. Cuando el inquilino tiene derecho de adquisición preferente, el precio que le notificas se convierte en una referencia que no puedes bajar después sin riesgo. Si lo comunicas alto y luego, ante la falta de ofertas, cierras la venta por menos, el inquilino puede ejercer el retracto. Y si lo comunicas bajo por no haberlo estudiado, pierdes dinero que no podrás recuperar. Por eso fijar bien el precio antes de notificar es clave, y por eso una tasación independiente es el primer paso, no el último.
Hay además razones propias de este tipo de inmuebles:
- Un piso alquilado no se valora igual que uno libre. La existencia de un contrato en vigor, su duración restante y la renta pactada influyen en lo que un comprador está dispuesto a pagar. Una tasación que tenga en cuenta esas condiciones evita fijar un precio que no se sostenga en el mercado.
- En una herencia hace falta un valor de referencia. Cuando hay varios herederos, o cuando el heredero quiere vender y repartir, contar con una valoración objetiva evita discusiones. En Cataluña, además, la herencia se rige por el derecho civil catalán si el fallecido tenía vecindad civil catalana, por lo que conviene consultarlo con un notario o abogado.
- Un informe técnico documenta el estado del inmueble. Si el piso lleva años alquilado, un informe pericial deja constancia de su estado en el momento de la venta, lo que protege tanto al vendedor como al comprador ante posibles reclamaciones posteriores.
- Evita vender con pérdidas por desconocimiento. Como explicamos en nuestro artículo sobre por qué tres de cada diez viviendas se venden con pérdidas, no tasar antes de vender es una de las causas más habituales.
Un matiz para quien vende en Barcelona
La regulación de los arrendamientos es estatal, de modo que lo anterior se aplica igual en Barcelona. Pero el contexto del mercado catalán tiene sus particularidades: zonas declaradas de mercado tensionado, normativa autonómica de vivienda y, en determinados supuestos, derechos de tanteo y retracto a favor de las administraciones. No hemos analizado esos aspectos en este artículo, y conviene consultarlos con un abogado antes de notificar nada. Y si el inquilino no tuviera el contrato inscrito, lo que ocurre con la mayoría, te recomendamos leer nuestro análisis sobre qué pasa con un alquiler que no está inscrito en el Registro.
Antes de notificar al inquilino
- Revisa el contrato y comprueba la fecha de firma y si incluye renuncia al derecho de adquisición preferente.
- Ordena la herencia y el Registro, porque para vender hay que tener el inmueble inscrito a tu nombre.
- Encarga una tasación independiente que refleje el valor del piso con el contrato en vigor y, si interesa, también el valor libre.
- Notifica de forma fehaciente, con el precio y las condiciones esenciales, y respeta los plazos.
- No cierres por menos de lo notificado sin volver a notificar al inquilino.
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